根據普洛斯(Prologis)2019年的研究，隨著線上購物在零售佔比的增加帶動物流地產需求的攀升，而需求的擴增源自於電商(on-line)相較一般線下(off-line)實體消費零售業者需要超過3倍的倉儲面積。
1. 為什麼電商需要3倍的倉儲面積？
供應鏈的轉移勢必帶動物流地產大量需求的增長！(Prologis report, 2020)
電商對於倉儲面積的需求相較於線下銷售零售業者，有以下正向和負向的影響因素，導致最終的結果電商約需 3~3.5倍 的倉儲面積：
- (＋) 電商所有的商品皆儲存於倉庫中
- (＋) 電商對於缺貨更敏感：
1) 更多的長尾商品(更高的多樣性需求)
2) 更高的庫存銷售比(更多的安全存貨，更長的庫存週轉天數) - (＋) 尖離峰銷售及庫存差異更大(各大購物節皆能平日達到3~10倍的銷量)
- (＋) 額外的生產空間
1) 方便於人員揀貨的平面空間
2) 併貨、加工、包裝等加值空間
3) 入、出庫與多家第三方物流業者交接空間
4) 退貨暫存與處理空間 - ( — ) 電商對於商品商品的處理效率更高且自動化程度更高
總體而言，對於電商而言所有的庫存只能堆積在倉庫，且所有的作業程序只能在倉庫進行，相對線下零售業者可以在整個供應鏈去稀釋零售市場的波動，故電商對於銷售市場的變動是敏感且彈性更小的，特別是以人力作業為主又商品多樣性高的業者更明顯需要更大的倉儲空間。
2. 疫情的影響，物流地產業的重新配置
1) COVID-19 疫情的影響
由於疫情的影響，直接導致零售業者為了增加銷售彈性，可能增加5~10%的存貨，也影響美國庫存銷售比由2010年最低的1.4 回升到1.68，另也因為疫情影響物流的正常運作，使得貨主傾向配置更多的區域性(地區性)存貨。
2) 電商選擇倉庫在乎什麼
對於倉庫的選擇，電商因為供應鏈拉長且與消費者較遠，故銷售量對於反應速度(如3天 v.s 1天到貨)是更敏感的，也影響其對於倉庫位置的選擇及庫存在不同等級倉庫(儲存倉、揀貨倉、分銷中心…)的配置相對敏感，另電商倉庫也需要更多小的儲位及更大面積人為尺度的平面作業空間。
3) 物流地產的重配置
依照普霍斯在美國市場的客戶分佈，2019年零售業約佔物流地產需求面積的40%，又其中30~40%為電商，其餘為實體零售(60~70%)。而這個比例會不會因為疫情所造成零售板塊的改變，而因應調整？又是否會影響物流地產資產配置位置更接近消費者？都是可以持續關注的！
3. 未來的思考？
1) 未來倉庫的設計與銷售，是否應該關注在目前電子商務銷售比例低的行業，如食品雜貨(2%)、汽車零件(3%)、建材與家居用品(9%)，並期待未來電子銷售比例增長所帶來倉庫面積需求增加的可能性？
2) 物流地產市場若轉向以電商為其主要的客群，如何因應更高的尖離峰庫存量變動？並提供更多 彈性租賃空間 及 按需(on-demand)計費的機制和可能性？
3) 思考更好的對於主力於線上或兼營線上線下銷售倉庫的設計，真的需要3倍的倉儲空間嗎？應該如何設計出擁有更高的空間利用率並同時不減損人員作業效率的倉庫？
覺得搔不到癢處，或想看看從電商經營的角度應該如何思考嗎？
